Intrusos en tu terreno Como Proceder

¿Qué sentiría usted si en el terreno que compró con tanto esfuerzo para edificar su casita alguien le gana de mano y construye antes? Una vez adentro, ¿hay forma de sacarlo? Si edificó, ¿de quién es la vivienda? ¿Cuándo el intruso puede adquirir derechos sobre el bien que ocupó?
¿María y su esposo viven junto a sus dos hijos en la localidad Salta y compraron hace 10 años un lote de tierra en la provincia de Córdoba, al pie del Cerro Uritorco; famoso por los relatos de apariciones de platos voladores y seres extraterrestres, pero sin antecedente próximo de usurpadores terrícolas.

Pensaron la compra en función de irse a vivir allí en un futuro no muy lejano, para continuar sus trabajos de artesanos en un ambiente más armónico y acorde a sus actividades. En febrero pasado, decidieron que era hora de comenzar a construir y viajaron a Córdoba para ultimar detalles.

Al llegar les sucedió lo inesperado. Su lote no había sido tomado como base aérea para naves provenientes de otras galaxias ni tampoco estaba habitado por hombrecitos verdes, como sería de suponer. Sobre el terreno había una casa de dos plantas, edificada y habitada por un ser de este planeta.

El colmo de lo impensado - y en lo que se cree manó del mágico cerro algún designio oculto - fue que aquello que tenían delante de sus ojos se parecía mucho a la casa que María y su marido querían construir. “Cuando la vimos, nos quedamos impresionados de que la levantara con poco dinero, muy buen gusto y muy parecida a los bosquejos que nosotros habíamos imaginado”, contó María.

Enigmático o curioso es también que el ocupa no sea un indigente o un integrante del grupo ”sin tierra”, necesitado de un refugio donde vivir. Es un antropólogo del barrio porteño de Caballito que encontró bonito ese terreno para levantar su casita de vacaciones. María no pretende que a este hombre lo capture un marciano y se lo lleve lejos o que un rayo cósmico lo borre de la faz de la tierra; su único deseo es vivir con su familia allí donde aterrizó un intruso.

¿Cuántos años deben pasar sin reclamos para que un intruso se convierta en dueño de aquello que se apropió?

Existen dos prescripciones temporales para que un bien cambie de dominio, cuyos plazos varían según las características de la posesión:

a) poseedor de mala fe: cuando el ocupante carece de un comprobante que ayude a demostrar la pertenencia del bien tomado. La denominación no implica un juicio de valor sobre la moral del ocupante, sino una manera de categorizar esa clase de posesión. Para que esta persona pueda reclamar derechos de propiedad sobre ese inmueble deben transcurrir 20 años de residencia sin la objeción de los legítimos dueños.

b) Poseedor de buena fe: es la persona con algún documento que le haya hecho creer su titularidad, como por ejemplo, un boleto de compraventa o una escritura falsa, con la que fue engañado. Con justo título, puede solicitar la titularidad del bien una vez pasados 10 años sin el reclamo de los verdaderos dueños.

La prescripción de los 10 y 20 años, según el caso, no implica que el intruso pase a ser dueño en forma automática, pues para eso hace falta la resolución de un juez”.

Y si el intruso se hizo cargo del pago de impuestos, ¿tiene derecho a apropiarse del inmueble antes?

No. Los impuestos son uno de los elementos que el poseedor puede hacer valer ante la Justicia como prueba de los años que lleva ocupando el inmueble. Pero esto no adelanta los plazos de traspaso de titularidad. Si de los 10 o 20 años exigidos, pagó 5 años de impuestos, deberá recurrir a otras certificaciones (factura de compra de materiales, compra del alambre de cerco para el terreno, prueba de testigos, etc.) para convencer al juez de su permanencia durante los años restantes.

Si el intruso construyó en un terreno con dueño, ¿de quién es lo edificado?

Por un principio general del derecho, las mejoras pertenecen al que las hizo. Esto quiere decir que más allá de quien es el dueño del terreno, la Justicia reconoce el derecho de constructor. Para lograr el desalojo del intruso, el dueño del terreno debe pagarle el equivalente al valor de la construcción. Más tarde, el titular decidirá si aprovecha las mejoras realizadas o prefiere demolerlas.

Si las partes viven en Salta y el inmueble pertenece a otra jurisdicción, ¿dónde debe iniciarse el juicio?

En primer término, la Justicia competente será la del lugar donde está registrado el inmueble. Si mediara contrato, sería la correspondiente a la jurisdicción en que éste se celebró.

No obstante, si para las partes en conflicto es más cómodo trasladar la causa a un juzgado más cercano pueden solicitar al juez una prórroga de jurisdicción. Así, sin acordar sobre el fondo de la cuestión, las partes hacen un convenio por el cual concuerdan en seguir las acciones judiciales más cerca de sus domicilios permanentes.

Magdalena quiere deshacerse de los insensatos ocupantes de la casa de sus padres. Convengamos que su caso es muy singular y difícilmente haya dos iguales a éste. Pero el problema de las viviendas con dueño tomadas por intrusos es común y aumenta al paso de la crisis. En esta nota presentamos algunas soluciones que pueden ser útiles a temas más generales, pero todas ellas con un denominador común: la intrusión o usurpación de propiedades.

¿Puedo echar a los intrusos?
Sí. Pero sólo puede hacerlo el o los titulares de la propiedad, que en este caso son María y José. No podría hacerlo, por ejemplo, Magdalena, si sus padres se opusieran a iniciar las acciones en contra de su nuera y nieta. El titular puede elegir a quién quiere dejar habitando la propiedad y echar a quién desea que se vaya.

¿Cómo los hago desalojar la casa?
Por tratarse de intrusos, les cabe una acción de reivindicación o de desalojo por intrusión. “Tanto la acción por intrusión como el juicio de desalojo por incumplimiento o vencimiento de contratos de alquileres comparten la misma finalidad, pero se trata de situaciones distintas que refieren a diferentes artículos del código procesal”.

Además de la acción civil, también puede alcanzarlos una demanda penal por usurpación de la vivienda. Esta no sería aplicable al tema que nos convoca en esta nota, puesto que aquí los intrusos no son usurpadores sino que tomaron la propiedad con el consentimiento de uno de los habitantes legítimos.


¿Pueden exigirme condiciones para irse?
No. Son intrusos y ese lugar no les pertenece. Si, en cambio pueden reclamar un trato preferencial Isabel y su hija Ana, pues ellas heredaron la propiedad de su marido, que era hijo de los titulares de la vivienda. Tanto madre como hija tienen derechos sucesorios, pero que no podrán reclamar mientras los titulares vivan.

No tienen derecho, como creen, a pedir que les compren una casa en un terreno con las mismas dimensiones al que habitan, ya que el terreno es del dueño y no de ellas. Como están allí en comodato, sólo pueden reclamar por las mejoras hechas dentro del terreno.

¿Cómo sé cuánto tengo que pagarles por esas mejoras?
Para hacer este cálculo, un especialista en contratos, ofrece una efectiva solución. “El propietario puede pedir la tasación del terreno con dos casas y con una sola y lo que resulte de la diferencia entre las dos cotizaciones será lo que deba pagarles a esas personas”, señaló.

Otra alternativa a una eventual acción por desalojo es hacer una subdivisión del terreno donde están edificadas las dos casas y afectar las mismas al régimen de propiedad horizontal.

En cualquiera de los casos expuestos, conviene agotar siempre la instancia de negociación.